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Quelles charges sont déductibles en LMNP ?

Si vous faites louer votre bien meublé, sachez que vous êtes particulièrement avantagé fiscalement, grâce au régime réel d’imposition qui vous permet de déduire des charges de vos revenus imposables. Il s’agit en effet de l’un des principaux atouts liés au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), en plus de l’excellent rendement qui en découle.

Les charges déductibles sont les suivantes : la taxe d’habitation, la taxe foncière, les dépenses d’entretien et de petites réparations, la CFE ou contribution foncière des entreprises, les assurances (dont celle pour loyers impayés) ainsi que les charges de copropriété. Les déductions concernent aussi les frais de notaire et les frais d’agence immobilière, les frais de tenue de comptabilité, les intérêts d’emprunt et les frais de dossier.

 

Comment bénéficier de cette défiscalisation

C’est grâce au régime réel d’imposition que vous pourrez effectuer ces opérations de déduction. Elles seront prises en main par votre expert-comptable. Rappelons que même si l’activité consiste à mettre un bien immobilier en location, elle sera considérée comme étant de type commercial dès lors que ce dernier est loué meublé. Les loyers deviennent par conséquent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et la tenue d’une comptabilité en bonne et due forme est requise.

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Déduction des charges et amortissements

Vos avantages fiscaux ne se limitent pas seulement au niveau des charges, mais aussi des amortissements qui viennent s’ajouter à ces deniers pour alléger votre imposition. En effet, ceux-ci seront également déduits de vos revenus imposables, généralement au cours de la troisième année, et dont l’excédent est reporté sur les exercices suivants, jusqu’à épuisement. Ce qui vous permet alors de n’avoir rien à payer en termes d’impôt pendant plusieurs années.

Ces amortissements concernent le bien immobilier, de même que les mobiliers et les équipements. Idem pour certains gros travaux. Le terrain cependant n’est pas amortissable.

 

Autre avantage issu du régime réel d’imposition

En étant soumis à ce régime, vous profitez aussi d’un autre avantage de taille : vous récupérez la TVA de votre acquisition. Ce, dans la mesure où vous avez acheté un bien immobilier neuf, et que vous en êtes le premier propriétaire. C’est généralement l’achat d’une résidence avec service qui donne lieu à cet avantage fiscal (par exemple les résidences seniors, étudiantes, de tourisme et d’affaires). Par ailleurs, vous êtes tenu de conserver le bien pendant une durée minimale de 20 ans.

 

La déclaration prise en main par l’expert-comptable

Outre le calcul de ces déductions susmentionnées, le remplissage de la liasse fiscale pour la déclaration annuelle peut aussi être confié à l’expert-comptable. La liasse comprend plusieurs formulaires Cerfa pour la déclaration annuelle de résultat, le bilan simplifié, le compte de résultat simplifié, les immobilisations et amortissements, ainsi que les provisions et crédits d’impôt entre autres.

Vous pouvez vous-même prendre en main votre déclaration, mais les éventuels oublis ou erreurs de calcul vous feront passer à côté d’une réduction d’impôt optimisée, ce qui amoindrirait le rendement brut de votre investissement.

 

Pas de déduction des charges avec le régime micro BIC

Attention, car si vous êtes soumis au régime micro BIC, l’option déduction des charges n’est pas autorisée ; idem pour les amortissements. Vous profitez toutefois d’autres avantages fiscaux, cette fois sous la forme d’abattement qui est forfaitaire et dont le montant est déterminé par l’administration fiscale. C’est également avec le régime micro BIC que vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, à condition que vous ayez réalisé l’acquisition d’un bien neuf. La défiscalisation est calculée sur le prix hors taxe du logement et le taux de réduction d’impôt est de 11%. Celle-ci est réalisée sur une période de 9 ans, avec la possibilité de reporter l’excédent éventuel sur les 6 années suivantes.

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