Les sociétés civiles de placement immobilier qui sont des véhicules de placement offrent la possibilité de souscrire en pleine propriété ou en démembrement. Le choix dépend alors des objectifs de l’investisseur. Dans cet article, nous allons nous intéresser à l’investissement en démembrement, et plus particulièrement en nue-propriété.
Quelle différence entre pleine propriété et démembrement ?
Avant d’attaquer le sujet en profondeur, expliquons en quoi consistent la pleine propriété et le démembrement. L’individu qui jouit de tous les droits sur un actif en détient la pleine propriété. En revanche, dès que ce dernier est démembré, les droits sont dissociés et deux individus distincts se les partagent : l’usufruit pour l’usufruitier et la nue-propriété pour le nu-propriétaire.
Dans le cadre d’un investissement locatif, l’usufruitier est celui qui perçoit le loyer, il renonce alors à la propriété du bien. Quant au nu-propriétaire, il s’abstient de percevoir les revenus locatifs. Cependant, il deviendra pleinement propriétaire du bien une fois que le démembrement prend fin, échéance qui se traduit par l’extinction automatique de l’usufruit. En devenant plein propriétaire, il commencera alors à percevoir les revenus locatifs à son tour.
Le principe du démembrement dans une SCPI
Dans le cas d’un investissement SCPI qui est un placement immobilier locatif, ce ne sont pas les immeubles du parc qui seront démembrées, mais les parts émises par la société de gestion. Celui qui veut investir en nue-propriété achète donc des parts en nue-propriété, le mécanisme du démembrement étant activé par la société de gestion au moment même de la souscription. Quant aux parts en usufruit, elles sont souscrites par des investisseurs qui souhaitent immédiatement utiliser les revenus locatifs sans avoir à se soucier de la revente des parts une fois la durée de détention expirée. Cette durée est préalablement définie, elle correspond à la période pendant laquelle le démembrement est actif.
Le top 3 de l’avantage d’investir en nue-propriété
Premier point : l’investisseur achète ses parts à prix décoté, mais à partir de la valeur de la nue-propriété. Une fois qu’il devient pleinement propriétaire de ses parts de SCPI, il pourra les revendre au prix de la pleine propriété, incluant les avantages issus de la revalorisation des parts au cours de leur durée de détention. Ce qui produira alors un bel effet de plus-value à terme.
Deuxième point : la durée du démembrement étant généralement d’une dizaine à une quinzaine d’années, voire plus, l’investisseur peut faire coïncider la fin du démembrement avec son départ à la retraite. Rappelons encore que cette fin du démembrement se traduit par la perception des revenus locatifs, ce qui lui permettra alors de jouir d’une retraite confortable.
Troisième point : pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne paie pas d’impôt sur la fortune immobilière, ni d’impôt sur le revenu. Ceux-ci sont supportés par l’usufruitier puisque c’est lui qui jouit immédiatement des fruits de l’actif. En résumé, l’investisseur jouit d’avantages aussi bien financiers que fiscaux.
Les autres avantages issus d’un placement en SCPI
Les principaux intérêts à souscrire à une SCPI sont nombreux :
- accéder à l’immobilier à prix très attractif
- percevoir des revenus locatifs stables
- profiter d’un rendement pouvant aller jusqu’à 5%
- jouir de l’expertise d’un groupe de spécialistes immobiliers et financiers
- se délester des contraintes liées à la recherche de locataires, aux entretiens, aux réparations ainsi qu’aux travaux de rénovation. De même, l’investisseur qui souhaite sortir de l’investissement en SCPI n’aura qu’à revendre ses parts, ce qui représente une opération plus liquide plutôt que revendre l’immobilier en question, qui relève de la mission de la société de gestion.
