Quelles sont vos meilleures stratégies pour investir dans l'immobilier ?
Commentaires (12)
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Question intéressante, et vaste ! Déjà, faut voir ton profil de risque. T'es plutôt du genre à vouloir un truc stable avec des rendements prévisibles, ou t'es prêt à prendre plus de risques pour potentiellement gagner plus ? Le locatif classique, c'est souvent plus sécurisant, mais ça demande une gestion régulière (trouver des locataires, gérer les problèmes, etc.). La rénovation pour revente, c'est plus spéculatif, faut avoir le flair pour trouver le bien à potentiel et bien maîtriser les coûts des travaux. Sans parler des délais, ça peut vite s'allonger... Le coliving, c'est plus récent. Y'a un marché, surtout dans les grandes villes, mais c'est pas sans contraintes non plus. Faut bien étudier la demande locale, les réglementations (parce que ça peut vite être requalifié en location meublée classique si c'est mal fait), et le modèle économique. C'est un peu plus complexe qu'un investissement locatif standard, disons. Pour les investisseurs qui veulent se lancer, regardez ce site : investir dans l'immobilier, qui peut vous donner les bases pour bien débuter votre placement. Perso, j'ai testé un peu les deux : locatif classique et rénovation. Le locatif, c'est bien quand t'as un boulot à côté et que tu veux te constituer un patrimoine tranquillement. La rénovation, c'est plus excitant (et stressant !), mais faut vraiment s'y connaître ou bien s'entourer. J'ai un ami qui s'est lancé dans le coliving, il a galéré au début avec les autorisations administratives, mais maintenant ça tourne bien. Après, il faut trouver des locataires et surtout bien gérer les conflits qui peuvent arriver. Un truc auquel il faut faire gaffe, c'est l'emplacement. C'est la base, mais ça se vérifie toujours. Même un bien rénové avec goût, si il est mal situé, ça sera plus dur à louer ou à revendre. Et puis, faut anticiper les évolutions du quartier : les projets de construction, les transports en commun, etc. Ça peut avoir un impact significatif sur la valeur du bien. Et un dernier point, l'aspect financier. Faut bien calculer son budget, les frais annexes (notaire, taxes, etc.), et prévoir une marge de sécurité pour les imprévus. L'immobilier, c'est pas un placement miracle, ça demande de la rigueur et de la patience. Mais bien géré, ça peut être un excellent moyen de se constituer un patrimoine sur le long terme. Faut aussi s'assurer qu'il n'y ait pas de vices cachés dans le bien, faire attention à ça pour ne pas avoir de problèmes par la suite.
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ExperiencePlus a raison, l'emplacement c'est vraiment la clé, on ne le dira jamais assez. Et l'anticipation, encore plus maintenant. J'ajouterais que le profil d'investisseur définit pas mal la stratégie à adopter. On peut distinguer les investisseurs patrimoniaux, ceux qui recherchent la sécurité et la transmission, les équilibrés qui visent un rendement correct avec un risque maîtrisé, et ceux qui veulent du haut rendement et sont prêts à prendre des risques plus importants. Ensuite, il y a le choix du type de bien. Appartement, maison, terrain, local commercial... chacun a ses avantages et ses inconvénients. Un truc souvent négligé, c'est l'aspect fiscal. Y'a des niches fiscales intéressantes, comme le LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le déficit foncier ou le Denormandie si on investit dans la rénovation de logements anciens dans certaines zones. Faut bien se renseigner là-dessus, ça peut faire une grosse différence sur le rendement final. Et puis, y'a la question du véhicule d'investissement. Nom propre, indivision, SCI (Société Civile Immobilière), SARL (Société À Responsabilité Limitée)... chaque structure a ses particularités juridiques et fiscales. La SCI, c'est pas mal pour la gestion et la transmission du patrimoine, mais c'est plus contraignant qu'un investissement en nom propre. Sans oublier l'importance d'une offre 360 degrés, c'est-a-dire un accompagnement complet de l'investisseur, du sourcing du bien à la gestion locative en passant par le financement et les travaux. Pour les chiffres, je me souviens d'une étude qui disait que le rendement locatif brut moyen en France se situe autour de 5-6%. Mais ça peut varier considérablement en fonction de la localisation, du type de bien et de la qualité de la gestion. Et il faut bien prendre en compte les charges, les impôts et les frais de gestion pour calculer le rendement net, qui est souvent plus proche de 3-4%. D'ailleurs, un truc qui se développe de plus en plus, c'est le crowdfunding immobilier. Ça permet d'investir dans des projets immobiliers sans avoir à acheter un bien en entier. Le ticket d'entrée est plus faible, mais le risque est aussi plus élevé. Faut bien analyser les projets avant d'investir. En gros, investir dans l'immobilier, c'est pas juste acheter un bien et le louer. C'est une stratégie globale qui prend en compte de nombreux paramètres. Et c'est valable aussi si tu comptes faire du Pinel pour la réduction d'impôt, c'est pas toujours la meilleure des solutions et il faut étudier chaque cas avant de se lancer.
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Merci pour toutes ces infos ! C'est top d'avoir des retours aussi complets et argumentés. Ça donne de bonnes pistes de réflexion.
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C'est clair que l'offre 360, c'est un argument qui revient souvent maintenant. Mais faut bien vérifier ce qu'il y a derrière, parce que parfois c'est juste du marketing. Ils te prennent de A à Z, oui, mais à quel prix et avec quelle qualité ? J'ai un collègue qui s'est fait avoir avec une offre comme ça, au final il a payé plus cher et il a eu des problèmes avec la gestion locative. Donc, méfiance.
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Carrément.
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Penseur a mis le doigt dessus. Ces offres 360, faut les passer au crible. J'ai aussi entendu des histoires similaires. Sur le papier, c'est idyllique, mais la réalité peut être bien différente. On te vend la tranquillité d'esprit, mais au final, tu peux te retrouver avec des problèmes et des coûts cachés. Et souvent, le problème, c'est le manque de transparence. On te dit qu'ils s'occupent de tout, mais tu ne sais pas vraiment comment ils sélectionnent les biens, comment ils négocient les prix, comment ils gèrent les travaux, etc. T'as l'impression de déléguer, mais en fait, tu perds le contrôle. J'ai fait une petite analyse récemment, et j'ai constaté que les offres 360 affichaient un taux de rendement locatif brut moyen de 4,5 %, contre 5,2 % pour les investissements gérés en direct. Bon, c'est une moyenne, hein, ça dépend des biens, des villes, etc. Mais ça montre bien qu'il y a une marge qui est prise quelque part. Et cette marge, c'est toi qui la paies. Sans parler des frais de gestion qui peuvent être plus élevés que si tu gères toi-même. Pour un investissement de 200 000€, ça peut vite chiffrer à plusieurs milliers d'euros par an. Donc, oui, l'offre 360 peut être intéressante si t'as pas le temps ou les compétences pour gérer un investissement immobilier. Mais faut vraiment faire ses devoirs, comparer les offres, lire les petites lignes, et surtout, ne pas hésiter à poser des questions. Et si possible, se faire accompagner par un conseiller indépendant, qui ne soit pas lié à l'offre 360. Ça coûte un peu, mais ça peut t'éviter de mauvaises surprises.
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Je pense qu'il faut aussi se méfier des "gourous" de l'immobilier qui promettent des rendements incroyables sans effort. Souvent, ils cherchent surtout à vendre leurs formations ou leurs services, et la réalité est bien différente. Mieux vaut se faire sa propre expérience et apprendre sur le tas, en commençant petit et en se faisant conseiller par des professionnels compétents. On disait toujours, dans le temps, que l'expérience est la meilleure des maîtresses !
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Oui, et attention aux influenceurs qui te montrent leur "vie de rêve" grâce à l'immo, c'est rarement la totale vérité... Bref. Pour revenir à des choses plus terre-à-terre, bien s'informer sur le PLU de la commune, c'est la base pour anticiper les bonnes ou mauvaises surprises.
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VisionRêve44 a raison, le PLU c'est la base, mais c'est parfois un vrai casse-tête à déchiffrer... Sinon, pour compléter, je suis tombé sur une vidéo qui explique les bases de l'investissement immo, ça peut être pas mal pour ceux qui débutent et veulent éviter les pièges :
Le titre c'est "La MEILLEURE STRATÉGIE pour INVESTIR EN IMMOBILIER et ÊTRE RENTABLE", et la description "GRATUIT : Formation sur les bases de l'investissement immobilier à connaître Inscrit toi gratuitement juste ici ...", donc à prendre avec des pincettes, mais ça donne des pistes.
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Quantix, la vidéo, c'est le genre de truc qui me hérisse le poil, pardonnez-moi l'expression. "La MEILLEURE STRATÉGIE", en majuscules s'il vous plaît, avec une formation gratuite derrière… On est en plein dans ce que disait NostalgieIntemporelle sur les gourous ! J'ai cliqué par curiosité, et ça sent la méthode miracle à plein nez. Je parie qu'à la fin, on te propose un coaching à 5000 balles pour "débloquer ton potentiel d'investisseur". Bref, méfiance, méfiance. Plus sérieusement, le coup du PLU, VisionRêve44 a tout à fait raison. C'est pénible à lire, c'est sûr, mais c'est une mine d'informations. Ça permet de voir les projets de construction à venir, les zones qui vont être reclassées, les contraintes architecturales, etc. J'ai un ami qui a acheté un terrain il y a quelques années, et il s'est rendu compte après coup que le PLU interdisait de construire plus d'un certain nombre de mètres carrés. Résultat, il a dû revoir ses plans et ça lui a coûté un bras. Sinon, pour en revenir aux stratégies d'investissement, je pense qu'il faut vraiment adapter son approche à son profil et à ses objectifs. Comme le disait Quantix, il y a les investisseurs patrimoniaux, ceux qui cherchent le rendement, etc. Mais il y a aussi d'autres critères à prendre en compte, comme l'horizon de placement, la capacité d'épargne, la situation fiscale, etc. Par exemple, si on a une capacité d'épargne limitée, mieux vaut commencer petit et investir dans des biens qui ne nécessitent pas trop de travaux. Si on a une situation fiscale avantageuse, on peut se permettre de prendre plus de risques et d'investir dans des biens à fort potentiel de rendement. Et si on a un horizon de placement long terme, on peut privilégier des biens qui vont prendre de la valeur avec le temps, même si le rendement locatif est faible au départ. Selon une étude de l'INSEE que j'ai consultée récemment, le taux de détention de biens immobiliers est plus élevé chez les personnes âgées de 55 à 64 ans (plus de 70 %) que chez les jeunes de moins de 35 ans (environ 35 %). Ça montre bien que l'immobilier est un investissement qui se construit sur le long terme, et qu'il faut être patient pour en récolter les fruits. Et surtout, ne pas croire aux promesses de gains faciles et rapides qu'on voit fleurir sur internet ! Les méthodes miracles en immobilier, ça n'existe pas.
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Oui enfin... le côté "gourou", c'est facile de le sortir pour tout et n'importe quoi. C'est sûr qu'il faut faire attention et pas gober n'importe quoi, mais diaboliser toutes les vidéos de ce genre, je trouve ça un peu fort. Y'en a des biens, faut juste savoir faire le tri et pas foncer tête baissée.
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Ben... C'est aussi facile de dire qu'il faut savoir faire le tri, mais le temps qu'on passe à faire le tri, autant se documenter ailleurs, non ? Le risque, c'est toujours de tomber sur un truc qui a l'air bien au début et qui te refourgue une formation hors de prix après. Alors oui, faut pas diaboliser, mais faut être super vigilant, c'est tout.
Je me demandais quelles sont les meilleures approches selon vous pour investir dans l'immobilier. Plutôt axer sur du locatif classique ? De la rénovation pour revente ? Des trucs plus originaux comme le coliving ? J'aimerais bien avoir des retours d'expérience ou des avis éclairés. Merci !
Penseur - le 27 Novembre 2025