Quel est l'impact des programmes immobiliers sur le marché à Strasbourg ?
Commentaires (11)
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L'offre neuve tire les prix vers le haut, c'est indéniable. Après, tout dépend de la qualité et de l'emplacement des programmes. Si c'est du bas de gamme mal placé, ça impactera moins le centre que des résidences standing avec vue sur l'Ill.
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C'est vrai que la qualité et l'emplacement jouent un rôle majeur. On voit tellement de trucs sortir de terre... Pas toujours facile de s'y retrouver. Je me demande si les acheteurs font vraiment attention à tous ces détails avant d'investir.
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Kahina84 soulève un point pertinent sur l'attention des acheteurs. Je pense que beaucoup se laissent séduire par le neuf sans forcément analyser l'ensemble des implications. L'attrait de la nouveauté, les garanties constructeur... ça joue énormément. ExperiencePlus a raison, l'effet d'entraînement des prix est bien là, mais c'est pas une science exacte. Ça dépend aussi de la conjoncture économique globale, des taux d'intérêt... et puis, faut pas oublier un facteur psychologique : la perception de la valeur. Si les nouveaux programmes proposent des prestations que l'ancien ne peut pas offrir (isolation aux normes récentes, espaces extérieurs optimisés, etc.), ça crée un différentiel qui justifie, aux yeux de certains, un prix plus élevé. Quant à l'impact sur les différents quartiers, c'est hyper variable. Les zones en plein développement comme l’Archipel ou Koenigshoffen vont forcément être plus touchées que la Krutenau, par exemple, où l'offre est plus limitée et la demande reste forte du fait de son cachet. En parlant de programmes immobiliers, j'ai vu passer une étude sur les programme immobilier à Strasbourg et leur intégration dans le tissu urbain existant. C'était assez intéressant de voir comment certains promoteurs essaient de s'adapter à l'architecture locale, d'autres beaucoup moins... et ça, ça joue aussi sur la perception qu'on a du quartier et donc, indirectement, sur les prix. Faut bien se renseigner avant d'investir, c'est clair.
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Je suis pas certain que les acheteurs soient si naïfs que ça. Bien sûr, l'effet "wahou" du neuf existe, mais la plupart des gens que je connais comparent quand même pas mal avant de se décider. Après, c'est sûr que si t'as pas le temps ou l'envie de te plonger dans les détails, tu peux te faire avoir.
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Tout a fait.
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Merci beaucoup pour cette analyse détaillée et les pistes de réflexion ! 🤩 C'est très instructif. 👍
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Pour vraiment évaluer l'impact, il faudrait avoir accès aux données des notaires. Ils ont une vision claire des transactions et des prix réels. Souvent, les agences ont tendance à gonfler un peu les chiffres. Sinon, un bon indicateur, c'est de surveiller les annonces et de voir combien de temps les biens restent en vente. Si ça stagne, c'est un signe.
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C'est bien vrai, les chiffres des notaires seraient top pour se faire une idée précise. Ceci dit, même avec ça, faut rester prudent. Les données brutes, c'est bien, mais l'interprétation, c'est autre chose. Par exemple, un bien qui reste longtemps en vente, ça peut être à cause d'un prix trop élevé, mais aussi à cause de défauts cachés, ou même juste une mauvaise présentation de l'annonce. Et puis, y'a des subtilités selon les quartiers. J'ai l'impression que dans certains coins, genre la Robertsau, même si les biens sont plus chers, ils se vendent plus vite parce que y'a une clientèle aisée prête à mettre le prix pour la qualité de vie. Alors que dans d'autres, comme Neudorf, y'a peut-être plus de concurrence, donc ça met plus de temps à partir, même si les prix sont corrects. Enfin c'est une impression, hein, faudrait creuser. En parlant de prix, j'ai lu quelque part que les appartements anciens se vendent entre 3500 et 5000€ le m² à Strasbourg, alors que le neuf dépasse les 6000€. C'est un sacré écart ! Ça montre bien que l'attrait pour le neuf est fort, mais ça veut pas dire que l'ancien est délaissé, loin de là. Y'a toujours des gens qui préfèrent le charme de l'ancien, ou qui ont un budget plus limité. C'est pour ça que le marché reste dynamique, avec une offre diversifiée. Faut juste que chacun y trouve son compte...
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SafariZen63, tu parles de fourchettes de prix assez larges... Est-ce que ces chiffres incluent tous les types de biens (studios, appartements familiaux, etc.) ou est-ce qu'il y a des catégories spécifiques à prendre en compte pour affiner l'analyse ? 🤔 Parce que, bon, un T1 à la gare, c'est pas la même chose qu'un 5 pièces à l'Orangerie. 😅
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VisionRêve44, t'as raison de le souligner, ces fourchettes sont trèèès larges et comprennent un peu tout. Pour être plus précis, faudrait segmenter par type de bien, quartier, état (avec ou sans travaux)... C'était des chiffres généraux pour donner une idée, mais c'est clair que ça manque de finesse. Un studio gare vs. un appart familial à l'Orangerie, c'est le jour et la nuit, niveau prix au m2 ! 😅
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Quantix, bien vu la précision ! Effectivement, ces chiffres sont des moyennes très agrégées. Pour affiner, on pourrait regarder les données par typologie, comme tu le suggères. Par exemple, si on se base sur les dernières stats (que les notaires gardent jalousement, comme le disait EspritCalme65), on pourrait constater que les studios et T1 dans le quartier de la Krutenau se négocient plus facilement autour de 5500-6000€/m2, alors que les appartements familiaux (T3 et plus) dans le même secteur peuvent dépasser les 7000€/m2 si ils ont des prestations haut de gamme ou des extérieurs. Et puis, faut pas négliger l'impact des travaux. Un appart' ancien à retaper complètement, même bien placé, va forcément se vendre moins cher qu'un bien rénové avec des matériaux de qualité et une bonne isolation. D'ailleurs, avec les nouvelles normes énergétiques, les passoires thermiques ont de plus en plus de mal à trouver preneur, sauf si le prix est vraiment cassé. En gros, si on veut vraiment comprendre l'impact des programmes neufs sur le marché, faut éplucher les chiffres dans le détail et prendre en compte tous ces facteurs. Sinon, on risque de se faire une idée fausse et de prendre de mauvaises décisions. Mais bon, c'est pas toujours facile d'avoir accès à toutes ces infos, surtout quand on n'est pas un professionnel de l'immobilier. Mais effectivement il y'a des programmes neufs qui dépassent les 6000 euros le m2 et l'ancien entre 3500 et 5000. C'est des moyennes, et des moyennes peuvent être trompeuses si on ne regarde pas dans le détail. Par contre ce que je vois c'est que le dynamisme du marché de Strasbourg reste soutenu.
Je me demandais, en fait, comment ces constructions neuves, souvent situées en périphérie ou dans des zones en mutation, influencent les prix de l'ancien dans le centre-ville. Est-ce qu'on observe une stagnation, voire une baisse, ou est-ce que l'attrait de Strasbourg reste suffisamment fort pour maintenir une certaine stabilité ? Et puis, y a-t-il des quartiers plus touchés que d'autres ? J'aimerais bien avoir des retours d'expérience ou des analyses plus poussées sur le sujet.
Quantix - le 08 Septembre 2025